Спрос на склады в России упал на 28% на фоне рекордного ввода площадей

Объём сделок на рынке складской недвижимости России с начала года и до середины ноября 2025 года достиг 4,1 млн кв. м — на 28% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, сообщил руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин на сессии ИД «Коммерсантъ» на форуме Mallpic в Сочи, передаёт «Коммерсантъ» 20 ноября 2025 года.

Многоканальные ритейлеры и онлайн-операторы остаются основными арендаторами складских площадей, отметил Бумагин, тогда как количество проектов под заказчика (built-to-suit) продолжает снижаться. Сочетание слабеющего спроса и всё ещё растущего строительного конвейера превратило 2025 год в год перебалансировки сегмента.

Рекордный ввод на фоне падающего спроса

Сжатие спроса развернулось на фоне самого быстрого роста предложения в современной истории рынка. По данным IBC Real Estate, объём ввода складской недвижимости в России с начала года достиг 6,5 млн кв. м — на 71% больше, чем годом ранее, а по итогам года показатель может достичь рекордных 7 млн кв. м. На 2026 год застройщики запланировали ещё 14 млн кв. м складских площадей, однако часть проектов, вероятно, перенесут.

• объём сделок (спрос) с начала года до ноября 2025 года: 4,1 млн кв. м, −28% год к году;
• ввод (новое предложение) с начала года: 6,5 млн кв. м, +71% год к году;
• прогноз ввода на весь 2025 год: рекордные около 7 млн кв. м;
• плановый ввод на 2026 год: 14 млн кв. м, часть проектов, вероятно, сдвинется.

От ажиотажного спроса к умеренному

Бумагин охарактеризовал замедление как нормализацию, а не обвал. «Спрос снижается, но если посмотреть на объём за предыдущие годы, то мы видим стабильную картину. 2026 год будет годом баланса спроса и предложения. Спрос от ажиотажного перешёл к умеренному», — сказал он на сессии в Сочи.

Тон задают маркетплейсы

Ключевой фактор колебаний — электронная коммерция. «Коммерсантъ» ранее писал, что по итогам января—июня 2025 года объём сделок со складской недвижимостью в Москве и Подмосковье снизился на 63% год к году, до 792 тыс. кв. м: активность маркетплейсов — ключевых арендаторов и покупателей площадей в логопарках — резко замедлилась и опустила спрос в сегменте до критической отметки. Поскольку онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры являются крупнейшими арендаторами в стране, их пауза ощущается в каждом региональном логопарке.

За чем следить в 2026 году

Реализуется ли описанная Бумагиным перебалансировка, решат два числа: какая часть планового конвейера 2026 года в 14 млн кв. м уцелеет после переносов и стабилизируется ли спрос маркетплейсов и многоканальной розницы, когда рынок поглотит текущий запас вакантных и субарендуемых площадей. До тех пор центр тяжести рынка остаётся у арендодателей, конкурирующих за сузившийся круг арендаторов. Полные данные и высказывания, прозвучавшие в Сочи, опубликовал «Коммерсантъ».