Индустриальная гонка регионов: как ОЭЗ и промпарки перекроили инвестиционную карту России

Российская региональная политика два десятилетия искала формат, который действительно переносит заводы в провинцию. К 2024 году ответ, измеряемый гектарами, занятыми площадями и компаниями-резидентами, выглядит не как очередная громкая федеральная программа, а как рынок: плотная сеть профессионально управляемых индустриальных парков и особых экономических зон, которая охватывает уже 54 региона России. Восьмой ежегодный рейтинг таких площадок, опубликованный Аналитическим центром «Эксперт» в июне 2024 года, фиксирует сеть в переломной точке. Темпы прироста числа площадок замедлились, однако спрос на них уверенно растёт и — что принципиально для пространственного баланса страны — смещается в сторону Дальнего Востока. Полную версию рейтинга стоит читать как карту того, куда региональные инвестиции России двинутся дальше.

Парковый ландшафт входит в зрелость

Создание профессиональных индустриальных площадок в стране продолжается, но характер роста изменился. По итогам 2023 года обзор Ассоциации индустриальных парков России включил 407 площадок — на 7% больше, чем годом ранее. Звучит неплохо, пока не вспомнишь прежнюю траекторию: большую часть истории сегмента число площадок прибавляло в среднем 20% в год. Рынок скорее консолидируется, чем колонизирует новые территории, и авторы рейтинга трактуют это как признак зрелости: простые площадки уже построены, а дальнейший рост приходит от их заполнения.

Накопленный за 11 лет результат внушителен. В индустриальных парках (ИП) и особых экономических зонах (ОЭЗ) создано более 310 тыс. рабочих мест, свои производства разместили 5,2 тыс. резидентов. В выпуск 2024 года вошли 144 площадки: 40 особых экономических зон и 104 индустриальных парка. По сравнению с предыдущим рейтингом добавилось 25 новых участников, и показательно, что 14 из 25 — ОЭЗ: государственный формат расширяется быстрее частного паркового сегмента.

География исследования заметно расширилась: площадки из 54 регионов, на семь больше, чем в 2022 году. Впервые в рейтинг попали объекты, созданные в следующих субъектах:

• Тверской, Новгородской и Курской областях;
• Пермском крае;
• Чеченской и Чувашской республиках;
• Ханты-Мансийском автономном округе.

Этот список важен политически не меньше, чем экономически. Курск и Чечня — не те регионы, которые инвестор когда-то включил бы в короткий список, и их появление в профессиональном рейтинге индустриальной недвижимости показывает, как далеко парковая модель ушла от своих истоков вокруг Москвы, Санкт-Петербурга и Татарстана.

Как рейтинг измеряет привлекательность

Аналитический центр «Эксперт» строит оценку на открытых данных и сопоставлении двух индексов. Первый — клиентоориентированность управляющей компании — оценивает спектр услуг для резидентов и инвесторов, стоимость минимально необходимого набора ресурсов для ведения производства и информационную политику оператора. Второй — инвестиционный потенциал — оценивает транспортную доступность, обеспеченность человеческими ресурсами, уровень развития региона размещения и действующие законодательные преференции для резидентов.

В рейтинг допускаются только действующие площадки, а порог входа намеренно строг:

1. площадка должна соответствовать Национальному стандарту по оценке Ассоциации индустриальных парков России;
2. для greenfield-проектов — территория не менее 40 га, для brownfield-проектов — не менее 50 тыс. кв. м производственных помещений;
3. создаваемые площадки исключаются, поскольку их услуги и параметры нельзя достоверно проверить.

Расчёты опираются на геоинформационную систему Минпромторга «Индустриальные парки. Технопарки. Кластеры», портал Ассоциации индустриальных парков, данные Росстата и ЕМИСС, Федерального казначейства, Минфина, Банка России, сервисов «СПАРК-Интерфакс» и рейтинги агентства «Эксперт РА». Значения индексов кластеризуются на три уровня — базовый, расширенные возможности и максимальный для клиентоориентированности; средний, высокий и максимальный для инвестиционного потенциала, — а границы интервалов выводятся статистически по всей выборке.

Вторая ось рейтинга — географическая. Все площадки распределены по пяти территориальным поясам в зависимости от удалённости от экономических центров страны: до 120 км от Москвы или Санкт-Петербурга; до 120 км от центров роста, обозначенных в Стратегии пространственного развития РФ, плюс 250-километровое кольцо вокруг двух столиц; до 250 км от экономических центров; до 500 км; и всё, что дальше. Внутри каждого пояса площадки ранжируются по клиентоориентированности. В итоге получается редкая по наглядности картина того, как качество индустриальной недвижимости зависит от расстояния до столицы, — самого устойчивого градиента российской региональной экономики.

Пять поясов индустриальной географии

Первый пояс: столичное кольцо сохраняет корону

В зону влияния Москвы и Санкт-Петербурга по итогам 2023 года попали 34 индустриальные площадки в шести регионах, включая Московскую, Ленинградскую, Калужскую и Владимирскую области. Высшую двойную оценку — высокий уровень клиентоориентированности и максимальный инвестиционный потенциал — получили пять площадок по стране, и все пять являются особыми экономическими зонами: «Технополис Москва», «Санкт-Петербург», «Ступино Квадрат», «Дубна» и «Исток». Лидер по клиентоориентированности — «Технополис Москва», заработавший высшие баллы за широкий спектр сервисов; впрочем, авторы рейтинга честны: основную часть оценки инвестиционного потенциала площадке обеспечивает просто московская локация. В первом поясе расположение по-прежнему перевешивает качество сервиса.

Второй пояс: индустриальное ядро

Второй пояс — рабочая лошадь всей сети: 60 участников, в основном производственные территории с потенциалом роста (средняя заполняемость 62%) и средним возрастом площадок девять лет. Семь площадок пояса получили высшие оценки по обоим индексам: четыре в Татарстане и по одной в Самарской, Свердловской и Ульяновской областях. Как и годом ранее, лидер по клиентоориентированности — Камский индустриальный парк «Мастер» в Татарстане, brownfield-комплекс, выросший из наследия кластера «КАМАЗа». Четыре площадки высшего уровня делают Татарстан бесспорным региональным чемпионом парковой модели — статус, который республика защищает почти десятилетие.

Третий пояс: сильные вторые города

В третий пояс вошли 24 площадки — 5 ОЭЗ и 19 индустриальных парков, как правило в орбите сильных вторых городов или крупных административных центров со средним уровнем социально-экономического развития. Оценку «высокий уровень» по клиентоориентированности получили пять парков и одна ОЭЗ технико-внедренческого типа, а почти половина группы показала высокий инвестиционный потенциал. Многолетний лидер группы — СКИП «Мастер» в Ставропольском крае с высокой клиентоориентированностью и максимальным инвестиционным потенциалом. Тройка лидеров четвёртого пояса рассказывает собственную историю о том, где лучше всего сочетаются недорогая земля и автоматические преференции: первое место у ОЭЗ ППТ «Оренбуржье», второе — у Новокузнецкого индустриального парка, третье — у ОЭЗ ППТ «Калуга Людиново».

Четвёртый и пятый пояса: молодые, свободные и недоиспользованные

В четвёртом поясе 17 участников, семь из которых — ОЭЗ, и статус ОЭЗ здесь значит больше, чем где-либо: он даёт автоматические налоговые и таможенные преференции, которые удалённая площадка не способна компенсировать иначе. Семьдесят процентов площадок группы относительно молоды — работают менее десяти лет — и в основном свободны: средняя заполняемость всего 37%. В пятом, самом удалённом поясе, девять парков, четыре из них созданы менее пяти лет назад. Их инвестиционный потенциал нередко достаточно высок, но клиентоориентированность оценивается как базовая — сочетание, которое рейтинг читает как недоиспользованный потенциал территории и узкий спектр услуг управляющих компаний. Именно в этих поясах следующее десятилетие региональной политики проиграет или выиграет: земля подготовлена, преференции существуют, а недостающий ресурс — качество управления.

Чего резиденты хотят в 2024 году

Потребность в производственных площадях между тем растёт, а не снижается. Трансформация экономики и переход к новому экономическому циклу спровоцировали новый виток инвестиционной активности и спроса на землю и готовые площади. Сделки, которые приводят управляющие парками в материалах рейтинга, конкретны. По словам генерального директора ОЭЗ «Санкт-Петербург» Тамары Рондалевой, в прошлом году управляющая компания заключила восемь соглашений об осуществлении технико-внедренческой деятельности на общую сумму 12,8 млрд руб.; в результате реализации этих проектов в регионе появится 1611 рабочих мест. В ОЭЗ «Тольятти» запущены 19 заводов; генеральный директор площадки Сергей Андреев выделяет открытие в 2023 году первой очереди Тольяттинского комбината пищевых продуктов, перерабатывающего масличные и зернобобовые культуры, рафинирующего и фасующего подсолнечное масло, — 9,41 млрд руб. инвестиций и 624 рабочих места.

Интереснее объёмов то, как изменились требования инвесторов. Исторически решающим критерием выбора промышленной площадки была выгодная локация. Руководитель индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков теперь перечисляет более полную спецификацию: полная инженерная подготовка площадки, возможность быстрого старта производства, сформированная бизнес-среда и качественное окружение. Генеральный директор портовой ОЭЗ «Ульяновск» Олег Непочатов добавляет рост потребности в готовых производственных помещениях, а Рондалева подтверждает: резиденты всё чаще ищут объекты, которые можно занять и запустить практически сразу.

Изменился и сам тип инвестора. Генеральный директор технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин констатирует: международных транснациональных корпораций, с которыми парки долгие годы выстраивали отношения, больше нет; вместо них приходит отечественный инвестор, которому нужны мощности для расширения производства — чтобы занять освободившиеся рыночные ниши или расширить их на фоне растущего спроса. Впрочем, уход западного капитала не означает полной изоляции: в ОЭЗ «Ступино Квадрат» инвесторы из Индии строят уже четвёртый завод. Парковая модель просто сменила одного иностранного партнёра на другого.

Картину 2024 года дополняют два более мягких требования. Первое — кооперация: коммерческий директор хабаровского индустриального парка «Авангард» Тимофей Казарцев отмечает, что инвесторы в условиях выстраивания новых экономических связей особенно ценят помощь в организации работы на принципах взаимной кооперации; компании хотят синергии между резидентами, и инструменты поддержки со стороны управляющей компании должны быть направлены на реализацию совместных проектов. Второе — и самое сложное — кадры. Гиззатуллин прямо говорит, что именно кадровый фактор станет определяющим в конкурентной борьбе: инвестор пойдёт туда, где решён вопрос с персоналом. Парки отвечают собственными вложениями в образование: ОЭЗ «Алабуга» создала образовательный центр «Алабуга Политех» по подготовке квалифицированных рабочих, выпускники которого получают гарантированное трудоустройство у резидентов.

Бюджеты и инфраструктура: пример «Титановой долины»

Скептики давно спрашивают, что ОЭЗ дают регионам, которые их принимают. Цифры ОЭЗ «Титановая долина» в Свердловской области дают самый полный ответ во всём рейтинге. За всё время работы резиденты уплатили налогов, таможенных сборов и страховых платежей на сумму более 9,7 млрд руб., в том числе 917,9 млн руб. за один 2023 год. В свои производства резиденты инвестировали более 26 млрд руб., включая 6,5 млрд руб. в 2023 году, и создали свыше 2 тыс. рабочих мест. На фоне типичных федеральных затрат на инфраструктуру ОЭЗ это защищаемая отдача.

Инфраструктурное развитие продолжалось весь 2023 год. На площадке «Уктус» построены и введены в эксплуатацию сети водо- и электроснабжения и хозяйственно-бытовая канализация. На площадке «Верхняя Салда» закончено строительство железнодорожной инфраструктуры в рамках концессионного соглашения между РЖД и правительством Свердловской области, заключённого в 2020 году по инициативе губернатора Евгения Куйвашева. Новая железнодорожная ветка позволяет организовать транспортное обслуживание промышленных площадок резидентов на качественно новом уровне — напоминание о том, что в тяжёлопромышленных регионах конкурентоспособность парка в конечном счёте определяется рельсами и балластом, а не только налоговыми ставками.

Восточный вектор

По совокупной площади индустриальных парков исторически лидировали Центральный и Приволжский федеральные округа: в ЦФО сейчас функционирует 149 парков, в ПФО — 90. Представители индустрии профессиональной недвижимости давно говорили, что для выравнивания региональных диспропорций крайне важно стимулировать создание площадок по всей стране, и в 2024 году у этого аргумента появился экономический мотор. Изменение вектора внешнеэкономических связей и логистических потоков привело к росту заинтересованности инвесторов в развитии бизнеса в восточном направлении — при том что в Дальневосточном федеральном округе действует и создаётся всего 15 парков и ОЭЗ. Дефицит здесь и есть возможность.

Хабаровский кейс показывает, как быстро восточная площадка набирает заполнение. По словам Казарцева, индустриальный парк «Авангард» заполнен более чем на 90%; его резиденты — в основном маркетплейсы, ретейлеры, производственный бизнес, есть даже компания по выращиванию овощей. Для его инвесторов решают сокращение операционных и логистических издержек: Хабаровск выступает логистическим хабом и крупнейшим транспортным узлом, соединяющим Европу и Азию. Отвечая на запрос на логистические услуги, парк готовит новый проект — сухой порт «Авангард».

Экспорт парковой модели

Самый недооценённый вывод рейтинга 2024 года: российский сектор профессиональной индустриальной недвижимости накопил опыт, который оказался востребован за рубежом. При участии технополиса «Химград» в Узбекистане открыты два технопарка — в городах Чирчик и Джизак, что позволило российским компаниям локализовать производство на узбекской территории. Гиззатуллин называет этот опыт успешным и сообщает, что аналогичные проекты прорабатываются ещё с рядом дружественных стран: обсуждается создание индустриальных парков в Таджикистане и Азербайджане, а рынки Египта, Монголии и Индии считаются перспективными на более длинном горизонте.

Флагманский экспортный проект принадлежит тому самому Камскому индустриальному парку «Мастер», который лидирует во втором поясе внутри страны. «Мастер» готовится ввести в эксплуатацию в 2025 году промышленный парк в Навоийской области Узбекистана; генеральный директор компании Фарид Закиров оценивает инвестиции в $40 млн и описывает проект как шаг, выводящий управляющую компанию с национального на международный уровень. В 2014 году фраза «татарстанский brownfield-оператор экспортирует модель управления в Центральную Азию» звучала бы неправдоподобно. В 2024-м это строка стратегии регионального развития.

Новые драйверы рынка

Участники исследования ждут, что в ближайшие годы у рынка профессиональной индустриальной недвижимости появятся новые драйверы роста. Казарцев считает одним из ключевых спрос со стороны сегмента электронной коммерции — ему нужны и склады, и лёгкая сборка близко к потребителю, то есть ровно то, что могут дать региональные парки. Андреев указывает на запущенную в прошлом году программу промышленной ипотеки, которая дала предприятиям возможность развивать производства с помощью льготных кредитов в условиях ограниченного бюджета; оговорка в том, что законодатель ограничил инструмент поддержкой инвесторов площадок и не распространил его на строительство инфраструктуры самих парков и ОЭЗ, на что рынок рассчитывал.

Сервисная повестка продолжает расширяться. Паршуков связывает дальнейшее развитие с ростом числа услуг, которые управляющие компании предлагают резидентам: сервисы, связанные с персоналом, централизованные закупки сырья, помощь в поиске новых рынков сбыта и налаживании деловых контактов. Гиззатуллин ждёт, что парки сыграют ключевую роль в поддержке самых быстрорастущих сегментов экономики — лёгкой промышленности и высокотехнологичных компаний, — и полагает, что эти требовательные инвесторы поставят перед управляющими компаниями новые сложные задачи, решение которых выведет весь рынок промышленной недвижимости на другой уровень конкурентоспособности. Казарцев формулирует максималистски: формирование индустриально-складских площадок создаёт условия для взаимовыгодного сотрудничества, а синергетический эффект способствует выводу российской экономики на новую траекторию уверенного роста.

Что картина 2024 года значит для регионов

Прочитанный целиком, рейтинг описывает рынок, который прошёл фазу захвата земель и вступил в конкуренцию за качество управления. Цифры задают рамку: прирост числа площадок замедлился с 20% до 7% в год, однако 144 рейтинговые платформы в 54 регионах держат спрос настолько сильный, что хабаровский парк заполняется свыше 90%, а индийский инвестор строит четвёртый завод в Ступине. Градиенты остаются резкими — пять ОЭЗ у столиц собирают высшие оценки, тогда как удалённые пояса сидят при 37-процентной заполняемости и базовом уровне сервиса, — но направление движения разворачивается на восток и вовне, в Центральную Азию и дальше.

Для региональных властей урок 2024 года в том, что подготовленные площадки стали инфраструктурой того же ранга, что дороги и сети: 9,7 млрд руб. платежей «Титановой долины» и новая железная дорога Верхней Салды показывают фискальную и физическую отдачу, а «Алабуга Политех» демонстрирует, что связывающее ограничение теперь не земля и не преференции, а люди. Регионы, которые совместят автоматические преференции ОЭЗ с управляющей компанией, умеющей набирать и обучать кадры, организовывать кооперацию и строить сухие порты, соберут инвестиционную волну, развёрнутую сейчас на восток. Регионы, которые предложат только гектары и постановления, будут наблюдать, как их заполненные на 37% парки стареют до базового уровня пятого пояса. Парковая модель, коротко говоря, перестала быть субсидией и стала профессией — и именно поэтому на восьмом году рейтинг «Эксперта» остаётся самой полезной картой того, куда российская региональная экономика идёт на самом деле.